Le marché immobilier se refroidit, le nombre de ventes diminue, mais le nombre d'agents immobiliers continue de croître. La concurrence devient donc plus féroce. Et entre-temps, leur monde évolue rapidement.

Pourquoi les agents immobiliers se ruent-ils désormais sur (les réseaux sociaux) Tiktok ?

Ceci est une application pour enfants et vous proposez des maisons ici, que pensez-vous que nous sommes ? Les enfants d'Elon Musk ?' Lorsque l'agence immobilière M Vastgoed a commencé à expérimenter des vidéos sur TikTok à l'été 2021, les réactions n'ont pas toujours été enthousiastes. Dix-huit mois et 11.600 abonnés plus tard, l'agence immobilière de Flandre occidentale est l'une des plus populaires de Flandre. "TikTok n'est plus une plateforme réservée aux adolescents qui dansent, les millennials ont également trouvé leur chemin vers la plateforme", explique le responsable marketing Simon Blondeel. Lui-même est surpris du succès. « Nos vidéos sont visionnées des milliers de fois, avec parfois des pics allant de 350 000 à plus de 700 000 vues. » Les commentaires sur les vidéos ne plaisantent plus (« J'offre 5 euros ! ») mais s'enquièrent sérieusement des prix demandés et de l'énergie. étiquettes.

En 2021, un peu plus de 90.000 logements ont été vendus en Flandre. C'est bien plus que les 70 000 logements d'il y a dix ans, mais pour la première fois depuis très longtemps, le marché immobilier se refroidit : les prix des logements ont augmenté moins que l'inflation l'année dernière et, au second semestre de l'année dernière, le nombre de les transactions ont augmenté de 7 pour cent. Dans le même temps, le nombre d'agents immobiliers augmente considérablement : en 2021, il y avait 10 950 agents immobiliers reconnus actifs dans notre pays, et 2 110 se sont ajoutés en dix ans. La filière Immobilier n’a jamais eu autant d’étudiants qu’aujourd’hui.

Argent

Vous pouvez vendre votre logement entièrement par vous-même : prendre des photos pour un site immobilier, décrire le bien, recevoir les intéressés, se mettre d'accord sur le prix, signer un « compromis » ou un compromis de vente et ne s'adresser qu'à la fin chez un notaire. du voyage pour que tout soit scellé dans un acte notarié.

Cela nécessite donc un peu de travail et les agents immobiliers se feront un plaisir de vous en débarrasser. Ils facturent généralement 3 pour cent du prix de vente plus 21 pour cent de TVA. Cela fait beaucoup d'argent, pour un bien qui vaut 300 000 euros, vous payez plus de 10 000 euros à un agent immobilier. "Aujourd'hui, un agent immobilier ne peut pas toujours demander ces 3 pour cent", explique Patrick Luysterman, auteur de L'achat d'une maison ne devrait pas être difficile. "Le comité est sous pression et ils doivent travailler plus dur pour vendre une maison."

Les notaires jouent de plus en plus le rôle d’intermédiaire dans la vente de biens immobiliers. Parce que vous pouvez également vendre un bien immobilier par le biais d'une vente publique, et seuls les notaires sont autorisés à l'organiser. Lors d'une telle vente publique, les acheteurs potentiels enchérissent sur une maison et si le vendeur accepte l'offre la plus élevée, l'affaire est réglée. Cela se passait autrefois dans les salles paroissiales ou dans les cafés, mais en 2018, les notaires ont lancé Biddit, une plateforme en ligne où les acheteurs potentiels peuvent effectuer leur déménagement via Internet. En tant que vendeur, vous devez prendre en compte environ 1 pour cent de frais supplémentaires, soit beaucoup moins que les agents immobiliers.

Biddit n'est pas très populaire : en 2020, 5.780 maisons ou appartements ont été vendus grâce à cette initiative par les notaires, contre 9.051 l'an dernier, précise Bart Azare, de la Fédération des notaires. L'importance de Biddit augmente donc, mais il ne représente qu'environ 3 pour cent de toutes les ventes en Belgique. « Le volume est encore limité », confirme Luysterman, « mais davantage de maisons sont désormais vendues sur Biddit qui, autrement, n'auraient jamais été vendues publiquement. C'est une concurrence pour les agents immobiliers.

Les agents immobiliers ne sont donc pas contents que les notaires aient relancé les ventes publiques avec Biddit. Et ils craignent que les notaires se retrouvent de plus en plus sur leur chemin. «Ils ont fait campagne vigoureusement lors du lancement», explique Kristophe Thijs, directeur de la communication de la Confédération flamande des professions immobilières (CIB), «mais les notaires sont des agents publics, ils ne doivent pas agir commercialement. Certains notaires se comportent comme des agents immobiliers et ce n’est pas leur rôle. Les agents immobiliers et les notaires ne doivent pas se faire concurrence, ils ont besoin les uns des autres.

En réponse à Biddit, des agents immobiliers, majoritairement francophones, ont lancé bidimo.be en 2021, leur propre plateforme numérique d'enchères immobilières. Bidimo est similaire à Biddit – même trop similaire dans son nom, c'est pourquoi la plateforme a été renommée Digistone après plus d'un an. Mais comme seuls les notaires sont autorisés à organiser une vente publique, il existe de petites différences. Par exemple, le prix sur Digistone est déterminé via une procédure d'enchère anonyme et la maison n'est pas automatiquement attribuée au plus offrant.

Tarifs publicitaires

Dans le passé, les agences immobilières travaillaient principalement avec de petites annonces dans les journaux (gratuits) et des photos dans la vitrine de leur bureau, mais au cours des dernières décennies, Internet est bien sûr devenu un canal beaucoup plus important. Le site de petites annonces Immoweb y joue un rôle prédominant, où particuliers et agents immobiliers proposent des logements à la vente.

Immoweb est entré sur le marché belge en 1996 et fait partie du groupe allemand Axel Springer, éditeur entre autres du Bild Zeitung. Placer une annonce coûte entre 100 et 175 euros, selon la façon dont vous souhaitez qu'elle se démarque. Immoweb reçoit chaque jour 500 000 visiteurs sur son site Internet. "Nous avons vu notre chiffre d'affaires augmenter jusqu'à un record de 47,6 millions d'euros en 2021, le bénéfice net s'est élevé à 12,3 millions d'euros", déclare le directeur général Piet Derriks.

"Les chiffres pour 2022 ne sont pas encore connus, mais ils sont conformes." Derriks est ambitieux : "Immoweb veut être bien plus qu'un site de petites annonces. Cela fait maintenant trois ans que vous pouvez estimer la valeur de votre logement via Immoweb. Près d'un million de personnes l'ont utilisé l'année dernière.

Les agents immobiliers voient donc avec consternation non seulement le succès grandissant du site d'enchères notariales Biddit, mais aussi la grande popularité d'Immoweb. Ils enlèvent une partie de leur marge grâce aux estimations gratuites et, comme les notaires, entrent de plus en plus dans le domaine des agents immobiliers.

Il n’est pas surprenant que la Confédération flamande des professions immobilières prenne elle-même une initiative. Le 15 mars, elle lancera Spotto, un nouveau site d'annonces immobilières. « Spotto ne sera pas un site de petites annonces classique, mais un centre de connaissances », explique Thijs. « Sur les sites de petites annonces actuelles, vous pouvez indiquer quel type de bien vous recherchez et dans quel rayon autour d'une commune. Avec Spotto, vous pouvez définir davantage de paramètres, tels que le style de vie ou les attentes. Vous souhaitez vivre dans une zone boisée ? Quelle est la durée maximale de trajet pour aller au travail ou à l'école pour les enfants ? Ceci est pris en compte sur Spotto.' Le tarif de la publicité pour les particuliers est d'environ 40 euros pour deux mois.

Auparavant, d'autres initiatives étaient en concurrence avec Immoweb. Par exemple, plusieurs agents immobiliers anversois ont fondé Immoscoop en 2016, dans laquelle KBC a acquis une participation de 50 pour cent il y a deux ans. Il s’agit d’une étape logique pour une banque active sur le marché du crédit hypothécaire, car elle entre immédiatement en contact avec des acheteurs potentiels, et donc des clients potentiels pour un prêt. La banque Belfius est entrée sur ce marché en rachetant 30 pour cent d'Immovlan en 2020, à l'initiative de Roularta (Knack et Trends) et Rossel (Le Soir), qui sont également actionnaires de Mediafin (De Tijd et L'Echo). Il y a aussi Zimmo, l'ancien Hebbes, qui appartient à la maison d'édition Mediahuis (De Standaard et Het Nieuwsblad). Logic-Immo appartient à l'éditeur IPM (La Libre Belgique).

Vous le remarquez : les éditeurs tentent de récupérer les revenus perdus grâce à la publicité dans les journaux papier grâce à des initiatives numériques. En Flandre, seul DPG Media (Het Laatste Nieuws, VTM) ne dispose pas de site d'annonces immobilières.

Algorithmes

« Une stratégie digitale bien pensée est devenue aujourd’hui indispensable pour les agents immobiliers. Selon amai.immo, qui automatise le marketing des sociétés immobilières grâce à l'intelligence artificielle, 87 % des agences immobilières partagent régulièrement un bien sur Facebook ou Instagram.

Les utilisateurs des réseaux sociaux y laissent de nombreuses informations personnelles, indiquant où ils vivent et quels sont leurs intérêts. «Sur cette base, les biens immobiliers présents sur le site Internet de l'agent immobilier peuvent être automatiquement présentés au bon groupe cible», explique Dominique Hoogsteder d'amai.immo. Les médias sociaux peuvent effacer du marché les sites Web immobiliers, pense-t-il, « peut-être pas encore, mais à plus long terme ».

En tout cas, Immoweb, par exemple, est également présent sur ces réseaux sociaux. Elle compte 250 000 abonnés sur Facebook et 6 300 sur Instagram.

«Nous touchons les gens de la région via nos réseaux sociaux», explique Simon Blondeel (M Vastgoed), actif sur Instagram, Facebook et LinkedIn. « Ce ne sont pas tous des gens qui recherchent activement un nouveau logement, mais grâce aux algorithmes, nos offres sont présentées aux personnes intéressées par l'immobilier. S’ils décident plus tard de chercher une propriété, nous sommes déjà en tête. Notre propre site Web et Immoweb sont plus susceptibles d'avoir des chercheurs actifs.

De plus en plus de visites virtuelles sont proposées dans les maisons à vendre, à la manière de Google Street View. «C'est une grande valeur ajoutée», déclare Peter Huyghe, directeur de Metropool Vastgoed. « Les gens savent à l'avance ce qu'ils peuvent attendre du bâtiment, ce qui signifie moins de visites inutiles. Quiconque vient jeter un coup d'œil a eu un aperçu et est véritablement intéressé. Même après la visite, les bâtiments sont souvent visités virtuellement. « Un acheteur potentiel m'a récemment dit que sa femme parcourait virtuellement la propriété tous les soirs après la visite physique. Cela l’a rendu fou.

Blondeel souligne également les avantages des images vidéo : « Vous pouvez mieux capturer l'atmosphère d'une maison et l'agencement est également affiché de manière plus logique. Les journées de visite des propriétés qui se portent bien sur les réseaux sociaux sont immédiatement pleines. Aujourd'hui, les médias sociaux sont indispensables pour tout agent immobilier qui souhaite se démarquer.' M Vastgoed ne facture aucun frais supplémentaire à l'acheteur pour la réalisation des images vidéo. «Nous proposons cela sous forme de service.»

Et entre-temps, de plus en plus de logements sont proposés à la vente par des particuliers et des agents immobiliers via TikTok, l'application de réseau social qui, à l'origine, permettait principalement de réaliser et de partager de courtes vidéos musicales. « Tiktok était un média pour les jeunes de seize ans », explique Derriks d'Immoweb, « mais cela a changé. Désormais, nous ne nous concentrons plus tant sur les transactions immobilières, mais plutôt sur la création d'intérêt et sur le fait d'être sous le feu des projecteurs en tant qu'Immoweb.'

La Confédération flamande des professions immobilières constate également que TikTok devient de plus en plus populaire dans la recherche de biens immobiliers. « Cela commence à prendre vie », déclare Thijs. « Nous proposons des formations sur TikTok à nos membres et elles sont toujours complètes. De plus en plus d'agents immobiliers réagissent avec enthousiasme et le nombre de followers augmente. Avec TikTok, vous êtes sous les projecteurs et c'est plus important que jamais aujourd'hui alors que la concurrence s'intensifie.

« Le gâteau immobilier devient de plus en plus petit et doit être réparti entre un plus grand nombre d'agents immobiliers », explique l'auteur Luysterman, « et puis il y a aussi des notaires et des sites Internet comme Immoweb qui se comportent de plus en plus comme des agents immobiliers. La concurrence devient donc plus féroce. Nous devrons voir qui survivra à cette bataille.

Source : Article de KNACK

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